「実家が空き家になって数年…。とりあえず放置しているけど大丈夫だろうか」

そう思っている方に、はっきりお伝えします。空き家の放置は想像以上に深刻なリスクをはらんでいます。

この記事では、空き家を放置したときに起こりうる問題を「税金」「法律」「建物」の3つの観点から具体的に解説します。大田区・品川区で実家が空き家になっている方はぜひ最後まで読んでみてください。

リスク①　固定資産税が最大6倍になる

空き家放置のリスクとして最も知られているのが、固定資産税の大幅な増税です。

住宅用地の特例とは

現在、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が大幅に軽減されています。具体的には、200㎡以下の部分は評価額の6分の1、200㎡超の部分は3分の1に軽減されます。

しかしこの特例は、建物が適切に管理されていることが前提です。管理が不十分で「特定空家」に指定されると、この特例が外れます。

特定空家に指定されると

特定空家とは、倒壊の危険がある・衛生上有害になっている・景観を損なっているなど、放置することが不適切な空き家のことです。

特定空家に指定され住宅用地の特例が外れると、土地の固定資産税が最大で現在の6倍になります。大田区のような都市部では土地の評価額が高いため、年間の税負担が数十万円単位で増えるケースもあります。

大田区の固定資産税の目安

例えば大田区の住宅地で土地の評価額が2,000万円の場合、特例が適用されていれば固定資産税は年間約23,000円程度ですが、特例が外れると年間約140,000円程度になります（概算）。差額は年間10万円以上です。

リスク②　行政指導・罰則を受ける可能性がある

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」により、自治体は空き家の所有者に対して指導・勧告・命令を行う権限を持っています。2024年の改正でさらに規制が強化されました。

行政指導の流れ

1. 助言・指導：自治体から管理改善の助言・指導を受ける
2. 勧告：改善されなければ正式な勧告を受ける（この段階で住宅用地特例が外れる）
3. 命令：それでも改善しない場合は命令が下る
4. 行政代執行：命令に従わない場合、自治体が強制的に解体し費用を請求される

命令に従わない場合は50万円以下の過料が科される可能性もあります。

相続登記の義務化（2024年4月〜）

2024年4月から不動産の相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に名義変更登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。「誰の名義かわからない」まま放置している物件は、早めに司法書士に相談することをおすすめします。

リスク③　建物が急速に劣化する

人が住まなくなった建物は、想像以上のスピードで劣化します。「空き家になって1年なのに、もう修繕が必要な状態になっていた」というケースは珍しくありません。

なぜ空き家は劣化が速いのか

人が住んでいる建物は、日常的な換気・掃除・小修繕が自然と行われています。しかし空き家になると、これが一切なくなります。

• 換気がされないことで湿気がこもり、カビ・腐食が発生する
• 小さな雨漏りを放置すると天井・壁・床が腐食し修繕費が膨らむ
• 害虫・ネズミが侵入すると配線をかじられ電気系統のトラブルや火災リスクが高まる
• 雑草が繁茂すると基礎にダメージを与え近隣トラブルにもなる

修繕費の目安

放置期間が長くなるほど修繕費は急増します。早期発見であれば数万円で済む雨漏りも、数年放置すれば床・壁・柱の交換が必要になり数百万円になることがあります。

リスク④　近隣トラブル・犯罪の温床になる

空き家は近隣住民にとっても迷惑になる場合があります。

• 雑草・害虫が隣地に侵入してトラブルになる
• 不審者が侵入し、犯罪の拠点として使われる
• 老朽化した建物・塀が倒壊し、通行人や隣家に被害を与える
• ゴミの不法投棄場所になる

万が一、倒壊した建物が隣家や通行人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償を請求されるリスクもあります。

放置を防ぐために今できること

空き家のリスクを知ったうえで、今すぐできる対策を整理します。

①定期的に換気・巡回する

月に1〜2回、換気と建物の簡単な確認をするだけで劣化スピードを大幅に抑えられます。遠方にお住まいで難しい場合は管理代行サービスの利用を検討してください。

②相続登記を早めに済ませる

名義が未確定のまま放置しているケースは、まず司法書士に相談しましょう。名義が確定していないと売却も賃貸もできません。

③今後の方針を家族で決める

売却・賃貸・管理しながら保有のどれを選ぶかを家族で話し合い、方針を決めておくことが重要です。方針が決まるまでの間も、建物の状態維持は必要です。

大田区・品川区の空き家管理はお任せください

当サービスは大田区上池台在住の担当者が、大田区・品川区の空き家を月額8,800円〜（税込）で巡回管理します。換気・外観確認・写真付き報告書の送付に加え、消防設備士乙6資格による設備確認まで対応しています。

「放置していたけど、そろそろ何かしなければ」と感じている方は、まずお気軽にご相談ください。

まとめ

空き家を放置するリスクをまとめます。

• 固定資産税が最大6倍になる可能性がある
• 行政指導・命令・行政代執行のリスクがある
• 建物が急速に劣化し修繕費が膨らむ
• 近隣トラブル・犯罪リスクが高まる

「まだ大丈夫」と先延ばしにするほど、問題は大きくなります。まず現状を確認することから始めましょう。